企业服务：「怎样合法避税」问：房地产开发成本不同税务处理

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根据《房地产开发经营中小企业所得税处理的必要性》(国税发〔2009〕31号)，房地产开发产品生产成本如何合法避税的具体内容主要包括征地费和拆迁补偿费、工后费、建筑安装工程费、交通设施建设费、公共设施和开发管理费六项。根据《土地增值税组织法》的法律规定，在计算土地增值税抵扣项目成本时，大致有相同的明细，即征地拆迁补偿费、工后费用、建筑安装费用、交通设施费用、公共设施和开发间接费用。虽然两种表述相同，但在中小企业所得税和土地增值税中的成本处理仍然不同。

1.征地费和拆迁补偿费不一样。在中小企业所得税中，该费用是指为取得土地开发的所有权(或开发权)而发生的各种费用，主要包括土地收购价款或出让金、市政当局设施费、契税、耕地占用税、土地闲置费、土地变更所使用并超过总面积支付的租金及相关税费、拆迁补偿支出、安置搬迁支出、搬迁房屋建设支出、农作物补偿、年久失修补偿等。在土地增值税中，该费用包括土地征收费、耕地占用税、劳动力安置费、地面及地下附着物拆迁补偿净支出、办公用房安置搬迁支出，但不包括取得土地所有权所支付的金额。也就是说，在土地增值税中，两项的差额应作为取得土地所有权所支付的价格处理。

2.后期建设费用的处理完全一致。在中小企业所得税中，后期工程费用是指地质勘察、勘察、规划、设计、初步设置、合法避税、筹建、公平场地准入等后期费用，土地增值税中的费用项目完全相同。所以两者在业务处理上没有区别。

3.建筑安装费用的范围和细节完全一样。在中小企业所得税中，该费用是指开发项目开发步骤中发生的建筑安装费用。主要包括开发项目成（客服电话：177-2967-0333）本和开发项目安装成本等。土地增值税中的建筑安装费用是指通过外包方式支付给承包商的建筑安装费用和通过经营管理方式发生的建筑安装费用。前者虽然具体规定了建安费用，后者具体规定了承包方式和管理方式，但两者的范围和细节是一样的。

4.交通设施建设费允许从净利润中扣除。在如何合法规避中小企业所得税中，该费用是指开发项目开发过程中发生的各种交通设施支出，主要包括开发项目中主干道、水、供电、供水、污水、泄洪、通讯、照明等邻里排水系统的建设费用，以及环卫、园林绿化等园林建筑的建设费用，土地增值税中的费用项目完全相同。前者虽然强调开发项目发生的费用，后者强调开发社区外的费用，但无论哪种费用，都允许根据收益简单适当分摊，从中小企业所得税净利润和土地增值税中扣除。

5.公共设施和公共设施收费的待遇不一样。在中小企业所得税中，该费用是指开发项目中发生的、独立的、非盈利的、所有权属于所有开发商的，或者无偿捐赠给大多数中央政府和中央政府公用事业单位的公共设施和公共设施支出。在土地增值税中，包括开发社区外不能有偿转让的公共设施所发生的支出。两者的区别在于，中小企业的所得税反应是有限的，即必须是“独立的、非盈利的、所有权属于所有开发商的，或者无偿捐赠的”。对于“营利性，或所有权属于中小企业，或无特定所有权归属，或无偿捐赠给中央和公用事业以外的大多数单位”，其生产成本应单独审计。除了中小企业要按人民币处理自用外，其余不允许按开发产品处理。

土地增值税是对上述明确规定的补充，国家有

《局关于房地产开发中小企业土地增值税清算管理难点的通知》(国税发〔2006〕187号)明确规定，房地产开发中小企业开发建设的设施和清算项目设施，按以下标准办理:竣工后，所有权归所有开发商，可扣除其生产成本和费用；建成后移交给中央和公用事业用于非营利性公用事业的，可以扣除其生产成本和费用；有偿转让完成后，计算收益，扣除生产成本和费用。

6.开发间接成本的处理是

不同的。在中小企业所得税中，该费用是指中小企业为必要的组织管理工作开发项目所发生的简单成本费用，不能归入具体的生产成本，主要包括经理工资、工人福利费、折旧费、修理费、办公费用、水电费、工人高利贷、工程建设租金、周转房摊销、项目营销公共设施建设费用等。与土地增值税中的开发间接成本相比，前者比后者有更多的建设租金和营销公共设施建设成本。法律明确规定建设租金在土地增值税的间接成本范围内，可以作为抵扣项目。营销公共设施建设成本是否可以作为扣除项目要求

行政机关更具体。

7.预提费用和利息费用的处理不同。国税发〔2009〕31号文件第32条明确规定，发包工程施工未同时结算且未取得定额文件的，证明资料充分的，可以计提文件严重不足部分，但最低金额不得超过合同总额的10%。公共设施尚未建成或如何合法避税且尚未竣工的，可根据预算成本适当计提建设费用。应上报中央但尚未上报的建设申请费、开发商改善费可按时计提。第二十一条明确规定，中小企业借入资金用于建设和开发符合税收明确规定的产品所发生的贷款费用，可以以中小企业为基础

明确规定了征收和再分配，属于财务费用性质的实物性贷款费用，要扣除净利润。

在陆地上

在清算中，法律明确规定，预提费用不得从净利润中扣除，利息费用应当单独计算和扣除，不得重复计入成本。国税发〔2006〕187号文件明确规定，中小企业在房地产开发中的预提费用，除另有规定外，不得扣除。商务部关于印发

《清算管理条例》(国税发〔2009〕91号)第二十七条要求，审核利息费用时，重点项目应注意纳税是否将利息费用从房地产开发生产成本转为开发费用。

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